Wanneer heb je een vergunning nodig voor verbouwen?

Of je een vergunning (officieel: omgevingsvergunning) nodig hebt, hangt af van wat je precies gaat verbouwen. In Nederland geldt: veel kleine verbouwingen zijn vergunningsvrij, maar grotere aanpassingen of wijzigingen aan de buitenkant van je huis vaak niet. De gemeente Amsterdam geeft aan dat je bij bouwen of verbouwen mogelijk een vergunning, melding of informatieplicht hebt voor bijvoorbeeld:

• een verbouwing
• uitbouw of dakterras
• het plaatsen van een schutting
• een nieuw kozijn
• zonnepanelen
• dakraam of schotelantenne
  

Ook werkzaamheden aan een monument of in een beschermd stadsgezicht (zoals de grachtengordel in Amsterdam) zijn bijna altijd vergunningplichtig. Verder is een vergunning vereist bij wijziging van de functie van een gebouw (bijvoorbeeld een woonhuis omzetten naar appartementen) en voor sloop of nieuwbouw.

Vergunningvrij vs. vergunningplichtig verbouwen

Vergunningsvrije verbouwingen

Vergunningsvrije verbouwingen zijn kleine bouwactiviteiten die onder bepaalde voorwaarden zonder vergunning uitgevoerd mogen worden. Enkele voorbeelden van werkzaamheden die vaak vergunningsvrij zijn:

• Gewoon onderhoud aan je huis (bijvoorbeeld schilderen of kozijnen vervangen, mits je het uiterlijk niet wijzigt).
• Een dakraam of zonnepanelen aan de achterkant van de woning.
• Plaatsen van een schutting in de achtertuin (tot een bepaalde hoogte, meestal max. 2 meter).
• Aanleg van een klein tuinhuis of schuurtje in de achtertuin, binnen toegestane afmetingen.
• Een dakkapel aan de achterzijde van je huis, mits deze aan strikte voorwaarden voldoet.
  

Belangrijk: zelfs als een bouwactiviteit vergunningsvrij is, moet je nog steeds voldoen aan het Bouwbesluit / Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Vergunningsvrij betekent dus niet regelvrij.

Zo moet de constructie veilig en deugdelijk zijn en moet je rekening houden met het burenrecht (je mag bijvoorbeeld niet zomaar op de erfgrens bouwen of onrechtmatige hinder veroorzaken). Ook kan het zijn dat je geen bouwvergunning nodig hebt, maar wel een andere vergunning of melding moet doen, zoals een sloopmelding bij asbestverwijdering. Twijfel je? Doe dan altijd de Vergunningcheck via het Omgevingsloket. Dit is een online vragenlijst waarmee je snel ziet of je een vergunning moet aanvragen of een melding moet doen.

Vergunningplichtige verbouwingen

Vergunningplichtige verbouwingen zijn alle bouwplannen die niet binnen de vergunningsvrije kaders vallen. In de praktijk heb je een vergunning nodig voor vrijwel alle zichtbare uitbreidingen of grote wijzigingen aan je woning, en voor alle aanpassingen aan monumenten of beschermde panden.

Voorbeelden waarvoor je zeker een omgevingsvergunning nodig hebt:

• Uitbouw aan de voorzijde van de woning.
• Grote uitbouw aan de achterzijde die dieper is dan 4 meter of hoger dan één bouwlaag.
• Plaatsen van een dakkapel aan de voorkant van de woning.
• Dakkapel op een monument of in beschermd stadsgezicht.
• Verwijderen van een draagmuur of andere ingrijpende constructieve wijzigingen.
• Creëren van een nieuw balkon of dakterras.
• Functiewijziging van een gebouw (bijvoorbeeld woning splitsen of garage ombouwen).
• Aanbouw of bijgebouw aan de zijkant van een woning die grenst aan openbaar gebied.
  

De crux zit vaak in locatie en afmetingen. Landelijke regels bepalen wat vergunningsvrij mag, maar lokale regels (zoals in Amsterdam) kunnen dit verder beperken.

Praktijkvoorbeelden

Voorbeeld 1: Een dakkapel plaatsen

Een dakkapel kan vaak vergunningsvrij worden geplaatst aan de achterkant van de woning, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Plat dak (schuin dak is altijd vergunningplichtig).
• Maximale hoogte: 1,75 meter.
• Onderkant tussen 0,5 en 1 meter boven de dakvoet.
• Bovenkant minimaal 0,5 meter onder de nok.
• Minimaal 0,5 meter afstand tot de zijkanten van het dakvlak.
  

Plaatsing aan de voorzijde of een naar de openbare weg gerichte zijgevel is in Amsterdam vrijwel altijd vergunningplichtig.

Amsterdam specifiek: woon je in een beschermd stadsgezicht of monument, dan is een vergunning altijd verplicht, ongeacht afmetingen.

Voorbeeld 2: Een uitbouw aan de achterzijde

Een uitbouw aan de achterzijde kan vergunningsvrij zijn als:

• Deze aan de achtergevel ligt.
• Maximaal 4 meter diep is.
• Niet hoger is dan circa één bouwlaag (max. ±5 meter).
• Er geen balkon of dakterras op komt.
• Deze binnen het achtererfgebied blijft.
• Minstens 50% van de tuin onbebouwd blijft.
  

Voorbeeld: een serre van 3 meter diep en 2,8 meter hoog aan de achtergevel is vergunningsvrij. Dezelfde serre aan de voorzijde is vergunningplichtig. Let op: ook in Amsterdam gelden aanvullende omgevingsplan- en welstandsregels.

Voorbeeld 3: Een badkamer onder een dakkapel

• Interne verbouwing: meestal vergunningsvrij.
• Dakkapel: vergunningsvrij mogelijk aan de achterkant, anders vergunningplichtig.
• Constructieve wijzigingen: altijd vergunningplichtig.
  

Conclusie: soms vergunningsvrij, maar vaak toch vergunning nodig. Doe altijd een vergunningcheck.

Hoe vraag je een omgevingsvergunning aan?

1. Doe de Vergunningcheck via het Omgevingsloket.
2. Verzamel documenten zoals bouwtekeningen en constructieberekeningen.
3. Dien de aanvraag in via het Omgevingsloket (met DigiD).
4. Beoordeling door de gemeente (welstand, techniek, omgevingsplan).
5. Besluit: goedkeuring of afwijzing.

Hoelang duurt het?

• Reguliere procedure: 8 weken (mogelijk +6 weken verlenging).
• Uitgebreide procedure: tot 26 weken.
• Melding: meestal binnen 4 weken.
• Conceptaanvraag: optioneel, bij complexe plannen.

Wat kost een omgevingsvergunning?

In Amsterdam (2025):

• Minimaal €100.
• Ca. 1,25% van de bouwsom tot €75.000.
• Grotere projecten: oplopend percentage.
  

Indicatie:

• €20.000 verbouwing → ± €250
• €100.000 verbouwing → ± €1.800–€2.000
  

Veelgemaakte fouten (en hoe je ze voorkomt)

1. Starten zonder vergunningcheck.
2. Onvolledige aanvraag.
3. Plan past niet in het omgevingsplan.
4. Buren niet betrekken.
5. Slechte communicatie na vergunning.
6. Opgeven na afwijzing.
7. Vergeten VvE- of erfpachttoestemming.

Hulpbronnen

• Omgevingsloket: vergunningcheck, aanvragen, meldingen.
• Gemeente Amsterdam: actuele regels, leges, stappenplannen.

Afronding

Een verbouwing plannen is spannend, maar met goede voorbereiding voorkom je problemen. Met deze informatie weet je wanneer je een vergunning nodig hebt, hoe je die aanvraagt en waar je op moet letten. Zo kun je je focussen op het leukste deel: je huis (verder) tot droomhuis maken, met alle papieren netjes op orde.

Succes met verbouwen!